不動産投資は若者(20代・30代)には難しい3つの理由と1つの解決方法

2016年5月22日2021年8月3日不動産

どうも！不動産投資を勉強中の@xi10jun1です。

昨日、マネーフォワード不動産投資1DAYスクールに参加してきました。老若男女、様々な方々が押し寄せていて、特に20代後半～30代の若い参加者が多かったように思います。

それで、セミナー全体を通して感じました。不動産投資はやっぱり若者にはハードルが高いなって。

理由1：これ以上借金(ローン)できない若者が多いのでは？

僕も含め、大卒で奨学金を返済している若者って多いですよね。

現物の不動産を手に入れる方法は、基本的に借金(ローン)による買い入れです。となると、奨学金の支払いでも手一杯な若者が増えている昨今、なかなか手を出しにくいのではないでしょうか？

それにはじめは誰でも失敗します。

勉強代といえばそれまでですが、不動産投資のそれは株式よりリスクが大きいです。金銭的なリスクはもちろん、株式のようにすぐ損切り(売却)してスッキリというわけにもいきません。

理由2：仕事、年収、貯蓄額など若者の信用情報は弱く審査に通らないのでは？

不動産投資のためにお金を借りる場合、銀行でローンを組むことになります。

例えば住宅ローンの場合、借り手(つまり自分)の職業や年収、貯蓄額や信用(ブラックリストに載ってないか)といった個人審査が行われます。

不動産投資のローンの審査は、個人審査に加えて収益性(採算が取れるかどうか)や物件の資産性(担保価値)といった物件審査も焦点になります。不動産投資と言っても実態は事業に対する融資ですから、住宅ローンより信用力や返済能力が問われるため審査は厳しくなるのです。

当然ですよね。

銀行の立場になって考えれば、住宅ローンは比較的返済されやすいローンですが、不動産投資のローンはリスクが高いわけです。よって金利も後者の方が高くなります。

果たして、その審査に今の若者ってどのくらい通るものなのでしょう？

当然、年収が高い、仕事が堅い(公務員など)といったステータス性が求められます。昨今は新しい働き方と称して、ブロガー、イラストレーター、ライター、YouTuberなどでフリーランスとなる方もいらっしゃいますが、どれだけ高収入でも信用力の面ではサラリーマンや公務員に劣るんですよね。

理由3:不動産投資は相当好きでないと難しい

昨日のセミナーで講演をすべて聞いたのですが、とにかく相当好きでないと難しいということが分かりました。

一口に不動産投資といっても、

• 建物はアパートなのかマンションなのか、区分所有なのか
• 立地は都心なのか、郊外なのか、それとも地方なのか
• 物件は中古なのか新築なのか
• 家賃や取得価格はどうか
• 不動産の利回りとローンの返済で採算は合うのか
• 返済計画も含めた計算はどうか

といった、細かくて地味な作戦と計算がたくさん必要です。

不動産投資と聞くと、物件を売買するか家賃収入を得て派手に儲けるようなイメージがあります。しかしその実態はというと、地道な作業と調査に加え緻密な計算の連続です。

1000件物件情報を見て、100件実際に見て、10件交渉して、1件購入。

それを継続できますか？

1つの解決方法：不動産特化の投資型クラウドファンディング

不動産特化の投資型クラウドファンディングは、ネットを通じて集めた少額の小口資金を事業に融資し、返済利息からリターンを得るクラウドファンディングの一種になります。

まず金融機関と投資家が匿名組合契約を結び、金融機関が小口資金を投資家から集め、それを不動産事業者に投資し、元金の返済とその利息から収益を得るものです。

もちろん相応のリスクもあって、例えば事業者リスクだけでも、

• 事業者リスク：クラウドファンディング事業者の不祥事、倒産など
• 元本割れリスク：投資先不動産事業者の管理する不動産収益悪化など
• 貸し倒れリスク：投資先案件の不動産事業者からの返済不可など
• 信用リスク：投資先案件のデフォルトなど

がありますし、さらに不動産特有のリスクもあります。

• 不動産売却不可能リスク：市況悪化に伴い不動産が売却できず現金化が困難になることで返済が滞るなど
• 収益悪化リスク：家賃相場の下落や入居率低下など
• 損壊リスク：自然災害による不動産物件の損壊など
• 返済劣後のリスク：資金返済はシニアローンが優先のため、劣後するメザニンローンでは十分に返済されなくなることがあるなど

を考慮しなければなりません。

ですが、これまで述べてきた

• 現物の不動産を持つ必要性
• 不動産の調査や検討
• 金融機関からの借り入れ
• 利回りや返済計画の計算

など、不動産投資に必要だった手続きをする必要がほとんどなく、さらに1万円～10万円もあれば投資ができるのが、不動産特化の投資型クラウドファンディングの特徴になります。

ただサービスによって投資先不動産の種類(国内か海外か、都内か地方か、新築か中古か、アパートかマンションかなど)や得意分野が異なります。

下記に事業者をいくつか明記しましたので、ご自身の興味のあるサービスを見てみましょう。もちろん利用する際は、リスクと自己責任の原則を理解した上でお願いします。

• OwnersBook：都内のマンション、商業施設など
• クラウドファンディング不動産投資「A funding」：マンションが主
• クラウドバンク：海外不動産ローンファンド事業あり

まとめ：現物の不動産投資は若者(20代30代)には難しい

昨日のセミナーは講演してくださった方々はもちろん、これから不動産投資をされる方も既に始めている方も熱心な様子でした。それくらい、不動産投資は勉強が必要だということです。

それに融資を受けて、アパートやマンションを手に入れて、貸して家賃を受け取る。この一連の流れは、投資というよりビジネスに近いです。

誰でも勉強はできますが、やはり先立つものを考えると、現物の不動産投資は今(20代30代)の若者には難しいところがありますね。

その意味でも不動産投資に特化したクラウドファンディングを利用する手はアリです。リスクは当然ありますが、少額から投資できますし。

というわけで再掲しますが、下記に事業者をいくつか明記しましたので、ご自身の興味のあるサービスを見てみましょう。もちろん利用する際は、リスクと自己責任の原則を理解した上でお願いします。

• OwnersBook：都内のマンション、商業施設など
• クラウドファンディング不動産投資「A funding」：マンションが主
• クラウドバンク：海外不動産ローンファンド事業あり